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从房企拿地数据推演下半年地产投资趋势,获利能力指标

配资圈 配资圈 07月10日

2019年上半年全国房地产总结与展望 || 投资篇

作者:克而瑞研究中心 来源:克而瑞地产研究

二季度以来,在融资到位、楼市“小阳春”等诸多因素的推动下,百强拿地积极性明显提高,反映到土地市场上表现为溢价率触底反弹、“百轮”竞拍情况频发。整体而言,上半年房企投资可谓“一波三折”,1-2月整体表现平淡,3-4月企业积极纳储,二季度中后期重归理性。分梯队来看:土地资源仍聚集头部房企,第二梯队拿地十分积极,而后50强的企业也于东升伟业二季度发力拿地。

总结

01土地资源仍高度集中于头部房企,TOP10新增货值集中度达43%(略)

02房企投资态度较一季度提升,TOP11-20房企总土储去化快拿地更积极(略)

03上半年投资节奏波动较大,中海、世茂、新城等规模房企二季度投资加码

整体来看2019年上半年百强房企投资表现大致分为三个阶段:

从房企拿地数据推演下半年地产投资趋势

1-2月整体表现较平淡:受2018年末市场降温、企业新年拿地指标未出和春节假期等多重影响,1-2月市场表现较为平淡,整体成交溢价率仅有10%左右,企业拿地的观望情绪较浓。在此阶段融创拿地表现突出,连续两个月新增土地货值均排名第一,不过当时市场尚未复苏,融创拿地成本较低,以底价成为主。

3-4月企业积极纳储:3月份开始土地市场热度明显升温,前两月没有明显动作的房企也进入快节奏拿地模式:例如中海、绿城4月份单月拿地金额达到前三个月平均拿地金额的3倍以上,新城、华润等规模房企4月也阔绰拿地。我们认为,融资宽松以及该阶段拿地能够在今年上市,是推动房企投资加码的主要原因。

从房企拿地数据推演下半年地产投资趋势
  • 二季度中后期重归理性:5月份,连续攀升了4个月的溢价率年内首次回落,全国平均成交溢价率降至20%以下,房企拿地态度再度趋于谨慎。从典型房企5-6月份拿地的溢价率分布情况来看,溢价率在10%以下的地块占比依旧最高。而龙头房企拿地表现更是可以作为风向标:碧桂园、万科、恒大等标杆房企均没有出现狂抢“地王”的行为,一定程度上也可以反映出企业对待拿地的态度相对理性。
从房企拿地数据推演下半年地产投资趋势

04随着地价攀升,房企拿地方式更加多元化

1-5月百强房企拿地方式来看,招拍挂获取土地仍是主流,但拿地方式逐渐多元化,收并购地块成交幅数占到13%。在个别城市地价攀升较快情况下,收并购可以有效降低纳储成本。

电建、华远、合景泰富等企业1-6月的收并购比例都超过3成以上,且部分收并国美股票购项目的优势在于能快速上市,能够对今年企业业绩增长提供较强助力。例如电建地产近期收购了武汉地产集团旗下两个项目公司,带动新增土储货值大幅上升。

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05回归二线成为房企战略调整重心,武汉、重庆最受百强青睐

年初,大量上市房企表态2019年投资战略将以回归一二线为主,从上半年整体土地成交区域的变化来看,一二线成交占比确有所增加:2018年百强房企拿地中,三四线城市建面占比均在50%以上,但2019年前两个季度三四线城市建面占比已经降至48%和52%,这与去年三四线占比居高不下形成强烈对比;相应地,一二线成交占比上升到5成左右。

可以看到,在三四线市场逐步调整之下,企业拿地的积极性有所减弱。而二线新增土储占比较去年快速上涨。从区域布局来看,中西部和长三角依旧是百强房企布局的重心。中西部新增土储建面占比接近4成,武汉、重庆是上半年最受百强房企青睐的城市。

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展望

01资金收紧、监管加强,预计下半年企业拿地脚步放缓

企业拿地动作放缓,主要受到3个方面因素的影响:

第一,资金层面难言宽松。cric监测的85家典型房企5月份新增融资仅为508亿元,同环比分别下降40.8%和54.3%。

第二,市场加强对开发商放贷的监管。5月末有市场消息称银行层面加强对开发商放贷的监管,针对部分拿地激进、争抢“地王”的企业暂停债券发放,虽然是否已经执行有待考证,但释放出收紧的信号对企业拿地积极性会造成负面影响。

第三,市场层面的政策调控并未放松。二季度地市热度上行的原因之一是企业对市场调控预期的放宽,但随着苏州升级限售、西安升级限购并给户籍政策打补丁等行为证明,当前调控尚未放松,且针对部分高热的城市后续或仍会加码。

此外,随着溢价率攀升,开发企业拿地积极性会下降,而且下半年之后拿地当年开盘难度较大,企业在这一时间点上纳储的迫切程度随之降低。而那些亟需补仓的企业需求得到满足后,同样也会在调控加码的情况下放缓投资。

综合而言,我们认为房企下半年将会进一步放缓拿地节奏、重归理性。

02仍需聚焦一二线及核心三四线,盲目高价拿地并不可取

棚改退潮之下三四线危机逐渐放大,经济基础发达、房地产市场较好的准一线、核心二线城市以及核心城市周边的三四线是房企调结构、稳布局的首选。尤其是对急需平衡土储结构的企业来说,在三四线热度下降、一线城市供给有限的两面夹击下,二线将成为争夺的主战场,下半年仍是回归二线的窗口期。

整体来看,二季度土地市场的确出现了局部升温现象,但调控随之而来。在自住建部实施预警机制点名地价、房价上涨过快的城市后,热度较高的城市也相继发布调控政策防止市场过热,如合肥要求关联公司不得竞买同一宗土地,苏州扩大限售限购范围并下调地块出让价格、杭州也在6月末出台新的土地调控政策等。

因此,在企业在践行自身布局战略下,盲目追高拿地并不可取。纵观近几年“地王”开盘去化均不理想,想要赚钱更是难上加难。所以下半年还应保持谨慎态度,在保证盈利空间的基础上有选择性的纳储。

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